Kiracı-Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında Haklar Nelerdir? | Güncel Hukuki Rehber 2025
Giriş
Kira sözleşmeleri, günlük hayatın en temel hukuki ilişkilerindendir. Ancak artan kira bedelleri, tahliye talepleri, depozito sorunları ve yenileme davaları kiracı ve ev sahiplerini sık sık karşı karşıya getiriyor.
Peki kiracının hangi hakları var? Ev sahibi hangi şartlarda tahliye davası açabilir? Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu kapsamında hem kiracı hem de mal sahibi açısından haklar, dava türleri ve güncel uygulamalar incelenecektir.
Kiracı Hakları Nelerdir?
Kiracılar, kira sözleşmesi süresince birçok yasal hakka sahiptir. Bunlar, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile güvence altına alınmıştır.
1. Konutun Kullanımı ve Teslimi
Ev sahibi, taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde ve oturulabilir halde teslim etmekle yükümlüdür. (TBK m. 301-303)
2. Kira Süresince Güvence
Kiracı, sözleşme süresince ve uzayan dönemlerde tek taraflı olarak çıkarılamaz. Tahliye için mahkeme kararı gerekir.
3. Kira Artışı Sınırlamaları
2025 yılı itibariyle konut kiralarında %25 artış sınırı, bazı şartlara bağlı olarak uzatılmıştır. Ancak bu oran geçici olup, sözleşme tarihi ve türüne göre değişebilir. (TBK m. 344)
4. Depozito İadesi
Kiracı, evi teslim ettiği gibi bırakmışsa depozito, en geç 3 ay içinde iade edilmelidir. (TBK m. 342)
5. Onarım Hakkı
Zorunlu onarımlar ev sahibi tarafından yapılmalıdır. Yapılmazsa kiracı bedelini düşebilir veya mahkemeye başvurabilir. (TBK m. 317)
Ev Sahibi Hakları Nelerdir?
1. Zamanında Ödeme Talebi
Kiracı, kirasını zamanında ödemezse, 2 haklı ihtar sonrası tahliye davası açılabilir. (TBK m. 352)
2. Kira Artışı Talebi
Yasal sınırlar içinde olmak kaydıyla, ev sahibi her yıl kira artışı yapabilir. Sözleşmede oran belirtilmişse o oran; belirtilmemişse TÜFE’ye göre hesaplanır.
3. Tahliye Davası Açma Hakkı
Ev sahibi şu hallerde tahliye davası açabilir:
– Kiracının kirasını ödememesi
– Kendisinin veya yakınının konuta ihtiyacı
– Yeniden inşa veya esaslı tadilat (TBK m. 350-352)
4. Sözleşme Süresi Sonunda Yenilememe
10 yılını dolduran kiracı için, ev sahibi sözleşme bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. (TBK m. 347)
En Sık Karşılaşılan Kiracı-Ev Sahibi Uyuşmazlıkları
- Kira artışı uyuşmazlığı – Kira tespit davası
• Kiracının tahliyesi – İhtar ve tahliye davası
• Depozito iadesi – Sulh Hukuk Mahkemesi
• Onarım ve bakım sorunları – Mahkeme + ihtarname
• Alt kiralama ve devir – Sözleşme kontrolü + dava
Kiracı Nasıl Korunur?
– Sözleşme imzalarken mutlaka yazılı yap.
– Tüm ödemeleri banka üzerinden gerçekleştir.
– Evle ilgili kusurları yazılı bildir.
– Yasal kira artışını kontrol et.
– Depozito için teslim fotoğraflarını sakla.
Ev Sahibi Ne Yapmalı?
– Sözleşme süresine ve artış oranına dikkat et.
– Gerekiyorsa noter ihtarıyla resmi bildirim yap.
– Kiracının ödeme düzenini takip et.
– İhtiyaç nedeniyle tahliye gerekçesini somutlaştır.
– Kira tespit veya tahliye davası için bir avukata danış.
Sık Sorulan Sorular
❓ %25 kira artışı 2025’te hâlâ geçerli mi?
Geçici düzenlemelerle konutlarda %25 artış sınırı 2025 sonuna kadar uzatıldı. Ancak bu ticari kiralar için geçerli değildir.
❓ Kiracı kontrat süresi bitmeden çıkarılabilir mi?
Hayır. Kiracı ancak haklı neden varsa ve mahkeme kararıyla çıkarılabilir.
❓ Tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Eğer noter huzurunda ve sözleşmeden sonra verilmişse, ev sahibi bu belgeyle tahliye talep edebilir.
Sonuç
Kiracı-ev sahibi ilişkisi, sözleşme ile başlasa da hukukla korunur. Her iki tarafın da hem yükümlülükleri hem de hakları vardır. Bu ilişkide yaşanan uyuşmazlıkların çözümü, doğru bilgi ve sağlam belgelerle mümkündür.
Unutmayın: Ev sahibi olmak haklı olmak demek değildir. Ama kiracı olmak da sınırsız özgürlük değildir.
Profesyonel Destek Alın
Eğer bir kiracı olarak mağdur ediliyorsanız ya da bir ev sahibi olarak hakkınızı kullanamıyorsanız, bu konuda uzman bir avukatla görüşmek atılacak en doğru adımdır.
“Yanlış adım, kira değil dava ödetir.”
