Av. Sercan Coşkun Kulak · Son güncelleme: 1 Ekim 2026
Kira artışları, tahliye talepleri ve depozito iadesi gibi konular, kiracı ile ev sahibini sık sık karşı karşıya getiriyor. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kiracının ve kiraya verenin temel haklarını, tahliye sebeplerini ve uyuşmazlıkta izlenecek yolu güncel düzenlemelerle birlikte anlatıyoruz.
Kısaca
- Kira artışı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. 2022-2024 döneminde uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir.
- Tahliye: Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle ve kural olarak mahkeme veya icra yoluyla tahliye edilebilir.
- Zorunlu arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, kanundaki istisnalar dışında, 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartıdır.
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi.
Kiracının Hakları
1. Konutun kullanıma elverişli teslimi
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirlenen tarihte, kararlaştırılan kullanım amacına uygun bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301).
2. Onarım ve ayıptan sorumluluk
Kiralanandaki önemli ayıpların giderilmesi kiraya verene aittir. Kiraya veren ayıbı uygun sürede gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir veya kira bedelinden indirim isteyebilir (TBK m.305-306). Olağan kullanımın gerektirdiği küçük temizlik ve bakım giderleri ise kiracıya aittir.
3. Kira artışında yasal sınır
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmadıkça bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez (TBK m.344). 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise kira bedeli, kira tespit davası ile emsal kiralara göre yeniden belirlenebilir.
4. Güvence (depozito) iadesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren kiracı aleyhine dava açmadığını veya icra takibi başlatmadığını bildirmezse, güvencenin kiracıya geri verilmesi gerekir (TBK m.342).
Kiraya Verenin Hakları
1. Kiranın ödenmemesi (temerrüt)
Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, en az 30 günlük süre vererek yazılı ihtarda bulunur ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315). Ayrıca bir kira yılı içinde kiracıya kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtar yapılmışsa, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2).
2. İhtiyaç, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı hâlinde ya da kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı zorunlu olduğunda tahliye davası açabilir (TBK m.350). Taşınmazı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilir (TBK m.351).
3. Tahliye taahhüdü
Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunabilir (TBK m.352/1). Taahhüdün noterde yapılması zorunlu değildir; ancak kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütler uygulamada geçersiz sayılmaktadır.
4. On yıllık uzama süresinin dolması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye herhangi bir sebep göstermeden son verebilir (TBK m.347).
Uyuşmazlıkta İzlenecek Yol
- Kira artışı, depozito, tahliye ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklarda öncelikle arabulucuya başvurulmalıdır.
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
- Tahliye taahhüdüne veya kiranın ödenmemesine dayanan bazı tahliye talepleri icra takibi yoluyla da ileri sürülebilir.
Kiracılara ve Ev Sahiplerine Öneriler
- Kira sözleşmesini mutlaka yazılı yapın ve teslim anındaki durumu fotoğraflarla belgeleyin.
- Kira ödemelerini banka aracılığıyla, açıklama kısmına dönemini yazarak yapın.
- Ayıp, onarım ve artış taleplerini yazılı olarak bildirin.
- Tahliye ve fesih bildirimlerinde kanuni sürelere dikkat edin.
Sık Sorulan Sorular
%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bugün artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır.
Kiracı, sözleşme süresi bitmeden çıkarılabilir mi?
Kiracı, kanunda sayılan tahliye sebepleri bulunmadıkça yalnızca sözleşme süresinin dolması nedeniyle çıkarılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
Tahliye taahhüdü noterde mi verilmeli?
Hayır. Yazılı olması yeterlidir. Ancak taahhüdün kira sözleşmesinden ve kiralananın tesliminden sonra, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması gerekir.
Kira artışı, kira tespiti ve tahliye davalarında hukuki destek için Bursa Kira Avukatı sayfamızı inceleyebilir veya 0532 449 16 01 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir avukattan hukuki destek almanız önerilir.
