İmar Kanunu 32 ve 42. Madde: Yıkım Kararı ve İmar Para Cezasına İtiraz Rehberi

Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı bir yapı için belediyeden gelen yapı tatil tutanağı, çoğu zaman iki ağır sonucun habercisidir: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yıkım ve 42. maddesine göre imar para cezası. Bu rehberde her iki sürecin nasıl işlediğini, cezanın nasıl hesaplandığını, hangi sürelere dikkat edilmesi gerektiğini ve kararlara karşı hangi yollara başvurulabileceğini, kanunun güncel metni ve Danıştay kararları ışığında adım adım anlatıyoruz.

1. İmar Kanunu 32. ve 42. Madde Arasındaki Fark Nedir?

İki madde aynı olaydan, yani ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıdan doğar; ancak farklı sonuçlar bağlar. 32. madde yapının kendisine yöneliktir: amacı aykırılığı ortadan kaldırmak, gerekirse yapıyı yıkmaktır. 42. madde ise kişilere yöneliktir: aykırılıktan sorumlu olanlara idari para cezası verilmesini düzenler. Bu nedenle uygulamada çoğu zaman aynı encümen kararıyla hem yıkım hem para cezası kararı birlikte alınır.

2. İmar Kanunu 32. Madde: Yıkım Süreci Adım Adım

32. madde, yıkımın bir anda değil, belirli aşamalardan geçerek alınan bir karar olduğunu gösterir. Her aşamanın usulüne uygun işletilmesi, sonradan verilecek yıkım kararının hukuka uygunluğunu doğrudan etkiler.

1. Tespit: Ruhsatsız başlanan ya da ruhsata ve eklerine aykırı yapı; idarenin kendi denetimi, fenni mesulün ihbarı veya herhangi bir şekilde öğrenilmesi üzerine tespit edilir.
2. Yapı tatil tutanağı ve mühürleme: İnşaatın o andaki durumu tutanağa geçirilir, yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur.
3. Tebliğ: Tutanağın yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.
4. Tapuya beyan: Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi en geç 7 gün içinde tapu kaydının beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
5. Bir aylık süre: Yapı sahibi en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirir ya da ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister.
6. Yıkım kararı: Aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir; yapı encümen kararıyla yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Yapı tatil tutanağı neden bu kadar önemli?

Yapı tatil tutanağı, hem yıkım hem de para cezası kararının temelidir. Tutanaktaki bir eksiklik, ona dayanılarak alınan encümen kararını da sakatlar. Danıştay, tutanağın idarenin fen elemanlarınca düzenlenmesi gerektiğini kabul etmekte ve bu şarta uyulmadan düzenlenen tutanağa dayalı yıkım kararını hukuka aykırı bulmaktadır (Danıştay 6. Dairesi, E.2008/5174, K.2010/3473, 07.04.2010).

Danıştay ayrıca yapı tatil tutanağını, tek başına dava konusu edilebilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu bir işlem olarak kabul etmektedir (Danıştay 6. Dairesi, E.2005/1641, K.2005/5523, 16.11.2005). Akademik çalışmamızda bu yaklaşıma, tutanağın sürecin yalnızca bir aşaması olduğu ve asıl denetimin encümen kararına karşı açılacak davada yapılabileceği gerekçesiyle katılmadığımızı belirtmiştik. Ancak uygulamanın bu yönde olması nedeniyle, tutanağın tebliğinden itibaren süreleri kaçırmamak önemlidir.

Tapu kaydına şerh: 2020 değişikliği

14.02.2020 tarihli ve 7221 sayılı Kanunla getirilen düzenleme uyarınca, aykırılık bilgisi tapunun beyanlar hanesine yazılmaktadır. Bu kayıt, aykırılığın giderildiği ilgili idarece tapu müdürlüğüne bildirilmeden kaldırılamaz. Bu nedenle mülk alırken tapudaki beyanlar hanesinin kontrol edilmesi, alıcı açısından önemli bir güvencedir.

Bir aylık süre nasıl işler?

Kanundaki bir aylık süre bir üst sınırdır. Bu süre, yapı sahibine aykırılığı giderme imkânı tanımak için öngörülmüştür. Süre içinde ruhsat başvurusu yapılmış ancak henüz sonuçlanmamışsa, başvurunun sonucunun beklenmesi gerekir; aksi halde ruhsata bağlanabilecek bir yapının gereksiz yere yıkılması söz konusu olabilir.

Bununla birlikte, 2018’de eklenen hüküm uyarınca idare, yapının ruhsata bağlanamayacağını veya aykırılıkların giderilemeyeceğini tespit ederse, bir aylık süreyi beklemeden ruhsatı iptal edebilir. Zaten ruhsata bağlanması hukuken mümkün olmayan bir yapıda süre verilmesinin bir anlamı bulunmadığı kabul edilmektedir. Aynı şekilde, süre beklenmeden karar alınmış olsa bile yapı sahibi dava açılıncaya kadar hiç ruhsat başvurusunda bulunmamışsa, Danıştay yıkım kararını hukuka aykırı bulmamıştır (Danıştay 6. Dairesi, E.1992/358, K.1993/956, 10.03.1993).

İdare yıkmazsa ne olur?

2020 değişikliğiyle, bir aylık sürenin dolmasına rağmen iki ay içinde yıkım kararı alınmayan ya da yıkım kararı alındığı halde altı ay içinde yıkılmayan yapıları, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yıkabilir veya yıktırabilir. Bu durumda yıkım masrafı, yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir. Düzenleme, yıkım kararlarının uzun süre uygulanmadan beklemesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

3. Yıkım ve Para Cezası Kararını Kim Verir?

Yetki, idari işlemin en temel unsurlarından biridir ve yetkisiz makamca verilen karar iptal edilir. Kanunun 5. maddesine göre “ilgili idare”, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırların dışında valiliktir.

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde: Yıkım ve para cezası kararını belediye encümeni verir. Danıştay, belediye meclisi kararıyla tesis edilen yıkım işlemini yetki yönünden hukuka aykırı bulmuştur (Danıştay 6. Dairesi, E.2001/5807, 16.12.2002); aynı sonuç, belediye başkanının tek başına verdiği yıkım kararı için de geçerlidir.
• Belediye ve mücavir alan sınırları dışında: 32. maddenin metninde hâlâ “il idare kurulu” ifadesi yer almaktadır. Ancak 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’ndan sonra Danıştay, bu alanlarda yetkinin il özel idaresine (il encümenine) ait olduğunu kabul etmiştir (Danıştay 6. Dairesi, E.2007/6159, K.2008/533, 29.01.2008). 42. madde de ceza kararı için açıkça “ilgili idare encümeni”ni yetkili kılmaktadır.
• Mücavir alan sınırı: Belediyenin yetkisi, usulüne uygun belirlenmiş mücavir alan sınırıyla sınırlıdır. Bu sınırın dışında kalan bir yapı için belediye tarafından verilen yıkım kararı yetkisizlik nedeniyle iptal edilir (Danıştay 6. Dairesi, E.2002/1915, K.2003/4413, 22.09.2003).

Yıkım kararının kaldırılması veya geri alınması da, “yetkide ve usulde paralellik” ilkesi gereği kararı veren makam tarafından yapılmalıdır.

4. İmar Kanunu 42. Madde: İmar Para Cezası Nasıl Hesaplanır?

İmar para cezası üç katmandan oluşur: temel ceza, bu cezaya eklenen artırım oranları ve 2020’de eklenen emlak vergisi değerine dayalı ek ceza. Kanun gereği bu cezalar bin Türk lirasından az olamaz.

a) Temel ceza: yapı sınıfı × aykırı alan

Temel ceza, Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfına ve grubuna göre, aykırılığın her bir metrekaresi için hesaplanır. Kanundaki tutarlar 2009 yılında belirlenmiş başlangıç tutarlarıdır ve her yıl Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır. Bu nedenle bugün uygulanan metrekare tutarları aşağıdaki başlangıç tutarlarından oldukça yüksektir.

Tablodaki tutarlar kanundaki başlangıç tutarlarıdır; cezanın verildiği yıl için yeniden değerleme oranıyla güncellenmiş hali uygulanır. Bakanlık bir sınıfa yeni grup eklerse, 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla getirilen hüküm uyarınca o sınıftaki en üst grup esas alınır.

Aykırılık metrekare üzerinden ölçülemiyorsa (örneğin cephe değişikliği ya da yapı malzemesine ilişkin aykırılıklarda), Bakanlık birim fiyat listesine göre belirlenen imalat bedelinin %20’si temel ceza olarak alınır. Cezaya konu alanın hesabında ise yapının tamamı değil, aykırılıktan etkilenen alan esas alınır.

b) Artırım oranları

Temel cezaya, yapının durumuna göre aşağıdaki oranlar ayrı ayrı hesaplanarak eklenir. Birden fazla koşul varsa oranların her biri ayrıca uygulanır; bu nedenle ruhsatsız ve kullanılmakta olan bir yapıda toplam ceza, temel cezanın birkaç katına çıkabilir.

c) Emlak vergisi değerine dayalı ek ceza

2020 yılında eklenen (ç) bendine göre, aykırılığa konu alan ile arsanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri çarpılarak bulunan tutar, yapı sahibine ve yapı müteahhidine verilen cezaya ayrıca eklenir.

Hesaplama mantığı (şema)

Uygulamada en sık itiraz konusu olan hususlar; yapının yanlış sınıfta değerlendirilmesi, cezaya esas alanın hatalı ölçülmesi ve yapıya uymayan artırım oranlarının uygulanmasıdır. Bu nedenle ceza kararındaki hesap tablosu mutlaka ayrıntılı olarak incelenmelidir.

d) Maktu cezalar

Kanun, bazı durumlarda alana bakılmaksızın sabit tutarlı cezalar da öngörür. 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41. maddelerdeki yükümlülüklere aykırı davranan yapı sahibi, müellif, fenni mesul, yapı müteahhidi ve şantiye şefi gibi kişilere; aykırılığın niteliğine göre 2.000, 4.000 veya 6.000 TL başlangıç tutarlı cezalar verilir. Can ve mal emniyetini tehdit ettiği tespit edilen bir yapıda, idarenin yazılı uyarısına rağmen eksiklikleri gidermeyen yapı sahibine ise 10.000 TL başlangıç tutarlı ceza uygulanır. Sabit tutarlı idari para cezaları, Kabahatler Kanunu’nun 17. maddesi uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. Aykırılığın tekrarlanması halinde cezalar bir kat artırılır.

5. İmar Para Cezası Kime ve Ne Zaman Verilir?

• Kime: Yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesullere. Ceza, her bir sorumluluk için ayrı ayrı verilir.
• Ne zaman: Kanuna göre aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince karar alınır.
• Ceza davası ile ilişkisi: Aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi (imar kirliliğine neden olma) uyarınca mahkûm olan kişilere, tahsil edilen imar para cezası faizsiz olarak iade edilir.
• Mühür bozma: Yapıyı mevzuata uygun hale getirmek için idarenin yazılı izniyle yapılan işler mühür bozma suçu oluşturmaz. İzin alınmadan mühürlü yapıda çalışmaya devam etmek ise ayrı bir suç soruşturmasına yol açabilir.

6. Yıkım ve İmar Para Cezasına Karşı İtiraz ve Dava Yolları

Encümen tarafından verilen yıkım ve imar para cezası kararları idari işlemdir. Bu kararlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır.

Dava açma süresi

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre idare mahkemesinde dava açma süresi, kararın tebliğinden itibaren 60 gündür. Süre hak düşürücüdür; kaçırılması halinde işlemin hukuka aykırılığı ne kadar açık olursa olsun esastan inceleme yapılamaz. Yapı tatil tutanağı ile encümen kararının ayrı ayrı tebliğ edilebileceği ve Danıştay’ın tutanağı da tek başına dava konusu edilebilir kabul ettiği dikkate alındığında, ilk tebligat tarihinden itibaren süreleri takip etmek gerekir.

Yürütmenin durdurulması

İdari yargıda dava açmak, işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Yıkım kararları ise uygulandığında geri dönüşü olmayan, telafisi güç veya imkânsız zararlar doğuran işlemlerin başında gelir. Bu nedenle yıkım kararına karşı açılan davada, dava dilekçesiyle birlikte yürütmenin durdurulması talep edilmesi büyük önem taşır. Mahkeme; işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç zararların doğması koşullarını birlikte arar.

Davada neler incelenir?

İdare mahkemesi işlemi; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönlerinden denetler. İmar davalarında çoğu zaman mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişi; yapının ruhsata ve plana aykırı olup olmadığını, aykırılığın niteliğini ve alanını, ceza hesabının doğruluğunu inceler. Bu nedenle davanın başında yapının ruhsat, proje ve tapu belgelerinin eksiksiz toplanması, sonucu doğrudan etkiler.

7. Yıkım ve Ceza Kararlarında İptal Sebebi Olabilecek Sık Hatalar

Her dosyanın koşulları farklıdır; yukarıdaki hususların somut olayda bulunup bulunmadığı ancak belgeler ve yapının mevcut durumu birlikte incelenerek değerlendirilebilir.

8. Sık Sorulan Sorular

İmar Kanunu 32. madde nedir?

32. madde, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılarda uygulanacak usulü düzenler: yapı mühürlenir, inşaat durdurulur, yapı sahibine aykırılığı gidermesi için en çok bir ay süre tanınır; aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir ve yapı encümen kararıyla yıktırılır.

İmar Kanunu 42. madde nedir?

42. madde, imar mevzuatına aykırılıktan sorumlu olan yapı sahibi, yapı müteahhidi ve fenni mesul gibi kişilere verilecek idari para cezalarını ve bu cezaların nasıl hesaplanacağını düzenler.

Aykırılığı giderirsem para cezası kalkar mı?

Aykırılığın giderilmesi yıkımı önler; ancak 42. maddeye göre verilen temel ceza ve artırımlar kural olarak ortadan kalkmaz. Bununla birlikte cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilirse, emlak vergisi değerine dayalı ek ceza tahsil edilmez.

Yıkım kararına karşı dava açma süresi ne kadardır?

Encümen kararının tebliğinden itibaren 60 gündür. Yıkımın uygulanmaması için davayla birlikte yürütmenin durdurulması istenmelidir.

Ruhsatsız yapı için ceza oranı nedir?

Ruhsatsız yapılarda temel cezaya %180 oranında artırım eklenir. Yapının durumuna göre (örneğin kullanılıyor olması veya uygulama imar planı bulunan bir alanda olması) diğer oranlar da ayrıca eklenir.

Tapudaki imar aykırılığı şerhi nasıl kalkar?

Beyanlar hanesindeki kayıt, aykırılığın giderildiği ilgili idarece tapu müdürlüğüne bildirilmeden kaldırılamaz. Bu nedenle önce aykırılığın giderilmesi ve bunun idareye tespit ettirilmesi gerekir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için belgelerinizle birlikte bir avukata danışmanız önerilir.